Leitfaden für Hausverwaltungen & Genossenschaften: verlassene oder gekündigte Wohnung räumen lassen

Für eine Hausverwaltung ist eine vollstehende Wohnung vor allem eines: Leerstand, der Geld kostet. Jede Woche, die zwischen Schlüsselrückgabe und Neuvermietung vergeht, fehlt in der Abrechnung. Gleichzeitig kann man bei der Räumung einiges falsch machen, was hinterher teurer wird als der Leerstand selbst. Dieser Leitfaden fasst zusammen, was wir aus der Zusammenarbeit mit Verwaltungen und Genossenschaften zwischen Eckernförde und Schleswig gelernt haben.

Zuerst die Frage: Dürfen Sie überhaupt räumen lassen?

Das ist der Punkt, an dem wir am häufigsten bremsen müssen. Eine Wohnung, in der noch Sachen des Mieters stehen, darf die Verwaltung nicht eigenmächtig leeren, solange der Mietvertrag nicht wirksam beendet ist und der Mieter die Wohnung nicht nachweislich zurückgegeben hat. Juristen sprechen vom Selbsthilfeverbot. Wer es verletzt, riskiert Schadensersatzforderungen, selbst wenn in der Wohnung nur Gerümpel stand – denn der Mieter kann hinterher behaupten, es sei mehr gewesen.

Für uns heißt das: Wir räumen eine Wohnung nur, wenn eine von zwei Voraussetzungen vorliegt. Entweder ein vollstreckbarer Räumungstitel, dann läuft der Termin über den Gerichtsvollzieher – wie das abläuft, steht in unserem Ratgeber Zwangsräumung: Ablauf und Kosten. Oder eine eindeutige Rückgabe beziehungsweise das schriftliche Einverständnis des Mieters oder seiner Rechtsnachfolger. Ob in Ihrem Fall eine Rückgabe vorliegt, weil der Mieter die Schlüssel eingeworfen hat und seit Monaten verschwunden ist, beurteilt der Anwalt Ihrer Verwaltung. Wir fragen danach, bevor wir anfangen, und nehmen es nicht persönlich, wenn die Antwort „noch nicht" lautet.

Räumung nach Auszug oder Kündigung

Der Normalfall ist weniger dramatisch: Der Mieter ist ausgezogen, hat aber Schrankwand, Teppich und den halben Keller zurückgelassen. Hier geht es um Tempo. Nach einer Besichtigung, die sich oft mit dem Übergabetermin Ihres Objektbetreuers zusammenlegen lässt, bekommen Sie einen Festpreis. Die Räumung selbst ist bei einer normalen Zwei- bis Dreizimmerwohnung in der Regel an einem Tag erledigt, Keller und Bodenverschlag inklusive. Was noch brauchbar ist, wird angerechnet. Der Rest geht getrennt zur Entsorgung. Ihr Objektbetreuer muss dabei nicht den ganzen Tag vor Ort bleiben; eine Einweisung am Morgen und die Abnahme am Nachmittag reichen.

Soll die Wohnung nicht nur besenrein, sondern übergabefertig sein, übernehmen wir im Anschluss das Tapezieren und Streichen – ohne zweiten Anbieter, ohne Lücke zwischen den Gewerken. Gerade für Genossenschaften, die Wohnungen in kurzer Folge neu vergeben, ist das der größte Zeitgewinn. Details dazu auf der Seite Tapezieren & Streichen.

Todesfall ohne erreichbare Erben

Stirbt ein Mieter und es melden sich keine Angehörigen, steht die Verwaltung vor einer Wohnung, die sie weder betreten noch räumen darf, solange die Erbfolge offen ist. Das Nachlassgericht bestellt in solchen Fällen manchmal einen Nachlasspfleger, der dann als Auftraggeber auftritt. Oft lohnt es sich, beim Gericht nachzufragen, statt monatelang zu warten. Wir arbeiten regelmäßig mit Nachlasspflegern und Betreuern; Wertsachen und Dokumente werden bei diesen Räumungen protokolliert und nicht entsorgt. Den Ablauf aus Sicht der Angehörigen beschreibt der Ratgeber Haushaltsauflösung im Todesfall.

Was die Verwaltung von uns bekommt

Eine Räumung für eine Verwaltung ist erst fertig, wenn die Akte vollständig ist. Dazu gehört der Entsorgungsnachweis: welche Mengen wohin gegangen sind, aufgeschlüsselt nach Fraktion. Dazu ein Schlüsselprotokoll, das festhält, welche Schlüssel wir wann übernommen und an wen zurückgegeben haben. Und eine Foto-Dokumentation vor und nach der Räumung, die bei Streitigkeiten über den Zustand der Wohnung oder die Kaution mehr wert ist als jede Erinnerung. Rechnung mit ausgewiesener Umsatzsteuer und Zahlungsziel, adressiert an die Verwaltung oder direkt an den Eigentümer, wie Ihre Buchhaltung es braucht. Alles per E-Mail als PDF.

Rahmenvereinbarung und Sammeltermine

Ab einigen Räumungen im Jahr lohnt sich ein anderes Modell als die Einzelanfrage. In einer Rahmenvereinbarung legen wir Konditionen pro Wohnungsgröße und Leistungsstufe fest, benennen einen festen Ansprechpartner auf beiden Seiten und vereinbaren, wie schnell wir nach Meldung vor Ort sind. Verwalten Sie mehrere Objekte in einem Quartier, bündeln wir Räumungen zu Sammelterminen: ein Tag, ein LKW, drei Wohnungen in derselben Straße. Das drückt die Anfahrt und vereinfacht die Abrechnung. Was wir Institutionen insgesamt anbieten, steht auf der Seite Für Ämter, Betreuer & Institutionen.

Wenn Sie einen aktuellen Vorgang haben, schicken Sie uns Adresse, Wohnungsgröße und den gewünschten Rückgabezustand über den Anfrage-Konfigurator. Für ein Gespräch über eine Rahmenvereinbarung kommen wir gern in Ihre Verwaltung.

Hinweis: Dieser Beitrag beschreibt den praktischen Ablauf aus Sicht einer Räumungsfirma und ersetzt keine Rechtsberatung. Ob eine Wohnung geräumt werden darf, beurteilt der Anwalt Ihrer Verwaltung verbindlich – nicht wir.

Häufige Fragen von Hausverwaltungen